Das Bundesgericht weist die Beschwerde eines Landbesitzers ab, der um mehr Geld für sein enteignetes Land kämpfte

Der Mellinger Landbesitzer verliert vor Bundesgericht. Er forderte eine höhere Enteignungsentschädigung – statt knapp 60 000 Franken wollte er rund 392 000 Franken. Seine Beschwerde wurde in Lausanne Ende September abgewiesen.

Seine Grundstücke grenzen neben der Sägerei direkt ans Reussufer. Seit wenigen Jahren liegen sie auch an der Mellinger Umfahrung, die seit Oktober 2022 in Betrieb ist. Zwei Jahre lang wurde an der neuen Strasse gebaut: Von Sommer 2020 bis Herbst 2022. Seit Oktober 2022 entlastet die Umfahrungsstrasse die Mellinger Altstadt vom Durchgangsverkehr.
Für den Bau der Umfahrung mussten gegen 20 Grundbesitzer Teile ihrer Grundstücke an den Kanton Aargau abtreten. Seit 2018 kam es deshalb zu Enteignungsverfahren. Davon betroffen war auch ein Landeigentümer, dessen Grundstücke heute entlang der Umfahrung am Reussufer liegen. Dieser Grundeigentümer und der Kanton kamen bei den Enteignungsverhandlungen indes zu keiner Einigung. Streitpunkt war nicht nur die Höhe der Enteignungsentschädigung sondern auch die Entschädigung für Lärmimmissionen. Nachdem der Kanton beide Beschwerden abgewiesen hatte, gelangte der Landbesitzer ans Bundesgericht. Nun wurde seine Beschwerde auch dort abgewiesen.

Streitpunkt: Höhe der Entschädigung
Aber der Reihe nach. Noch vor Baubeginn waren sich Grundeigentümer und Kanton uneins über die Höhe der zu entrichtenden Entschädigung als Folge der Landenteignung. Betroffen waren entlang der Umfahrung drei Parzellen am Reussufer. Das brachte zunächst das Spezialverwaltungsgericht des zuständigen Aargauer Baudepartementes ins Spiel und danach auch das Aargauer Verwaltungsgericht.
Das Spezialverwaltungsgericht hatte dem Eigentümer für die rund 260 Quadratmeter Land eine Entschädigung von knapp 60 000 Franken zugesprochen. Das Gericht hatte für seine Preisberechnungen Grundstücke in Oberrohrdorf und Mägenwil zum Vergleich herangezogen. Der Landbesitzer hingegen forderte rund 390 000 Franken. – Für Lärmimmissionen war der Kanton Aargau bereit, eine Pauschale von 5800 Franken zu entrichten. Auch hier forderte der Landbesitzer aber eine weit höhere Summe. Er verlangte eine Entschädigung von 2,3 Millionen Franken. Beide Beschwerden wies das Aargauer Verwaltungsgericht ab. Während der Grundeigentümer die Beschwerde betreffend Lärmimmissionen fallen liess, hielt er an der Klage wegen eines zu tiefen Betrages für das enteignete Land fest.

Beschwerde vor Bundesgericht
Im Mai 2025 reichte er Beschwerde beim Bundesgericht in Lausanne ein. Er beantragte einen Betrag von rund 390 000 Franken «für die erlittene Enteignung unter dem Titel Abtretungen und Belastung mit Fuss- und Fahrwegrecht». Der Beschwerdeführer forderte ausserdem eine Entschädigung für den künftigen Wegunterhalt und beantragte, dass die gesamten Verfahrenskosten auf die Staatskasse zu nehmen seien. Er sei zudem auch für die ihm erwachsenen Parteikosten zu entschädigen.
Der Kanton Aargau stellte den Antrag, die Beschwerde abzuweisen. Das Verwaltungsgericht verzichtete auf eine Vernehmlassung.

Begründung des Bundesgerichts
In der Beschwerde ans Bundesgericht warf der Beschwerdeführer dem Aargauer Verwaltungsgericht Willkür vor. Die beiden Grundstücke in Oberrohrdorf und in Mägenwil, die für die Berechnungen herangezogen wurden, erachtete er als nicht vergleichbar mit seinem Land. Es sei in seinem Fall deshalb von der Vergleichsmethode abzuweichen, weil keine oder keine genügende Anzahl an Vergleichsobjekten zur Verfügung stehe.
Das sah das Bundesgericht jedoch anders. Es begründete, dass einerseits genügend Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen würden. Andererseits dürften beim Vergleichspreis nicht zu hohe Anforderungen an die Objekte gestellt werden: Die Vergleichsobjekte müssten weder identisch sein, noch müsse ein Vergleichsgrundstück im selben Quartier liegen. Das Bundesgericht erachtete zudem den Preisabzug von 25 Prozent gegenüber den Vergleichsgrundstücken als zulässig. Denn anders als die Vergleichsobjekte in Mägenwil oder in Oberrohrdorf sei im Mellinger Gebiet heute keine Wohnnutzung möglich.

Nutzung des Landes am Reussufer
Der Landbesitzer wehrte sich zudem gegen die Wertreduzierung seines Grundstücks direkt am Reussufer. Diese Flächen seien gut vermietbar, begründete er. Es bestehe eine sehr grosse Nachfrage nach autobahnnahen Lager- und Logistikflächen.
Aber auch hier vertrat das Bundesgericht eine andere Meinung und stützte die Vorinstanz: Die Einwände des Beschwerdeführers überzeugten nicht, so die Begründung. Dieses Land liege im Gewässerraum der Reuss und unterstehe somit der Gewässerschutzverordnung. An solcher Lage dürften «grundsätzlich nur standortgebundene, im öffentlichen Interesse liegende Anlagen erstellt werden; bestehende Anlagen genössen bloss beschränkten Bestandesschutz». Auch die künftige Nutzung sei eingeschränkt, Änderungen bedürften einer kantonalen Bewilligung.
In seinem Urteil schreibt schliesslich das Bundesgericht: «Die Festsetzung der Enteignungsentschädigungen ist nicht zu beanstanden.» Es bestätigte damit die Vorinstanzen. Der Beschwerdeführer hat sowohl die Kosten des Bundesgerichts von 7000 Franken genauso wie die Kosten der Vorinstanzen (75 000 Franken Verfahrens- und Parteikosten) zu bezahlen. Das Urteil kann nicht weitergezogen werden.
Der Grundeigentümer erklärt auf Anfrage, dass sein Anwalt dieses Urteil als ein politisches bezeichne, das der Bundesverfassung widerspreche.

Heidi Hess

Bundesgerichtsurteil: 1C_224/2025