Seit Kurzem liegt für das umstrittene Mehrfamilienhaus an der Zelglistrasse 25 ein abgeändertes Baugesuch auf

Der erste Entwurf für das vom Konsortium Zelglistrasse geplante, grossvolumige Mehrfamilienhaus kam im Einfamilienhausquartier gar nicht gut an – es gab mehrere Einsprachen. Nach den Einwendungsverhandlungen im Juli liegt nun die angepasste Version öffentlich auf.

Die Leserbriefspalten von «Bergpost» und «Reussbote» füllten sich im Juli letzten Jahres angesichts der Baupläne an der Zelglistrasse. «Die Wuchtigkeit dieses Klotzes ist erschreckend, es verschlingt das Grundstück komplett», so ein Leser zur geplanten Überbauung. Der Neubau passe nicht ins Quartierbild und ignoriere das Baugesetz, so die Kritiker. Sie bezogen sich dabei auf den sogenannten Einpassungsparagrafen der Bau- und Nutzungsordnung (BNO), wonach neue Bauten in Farbgebung und Bauvolumen, sprich Form, Gliederung und Proportion, ins Quartierbild passen müssen. Eine entsprechende «Durchgrünung» sei ebenfalls zu gewährleisten.
Zugegeben etwas schwammige Formulierungen, weshalb die Gemeinde im vergangenen Dezember eine «Richtlinie zur Beurteilung der Einpassung von Neubauten in der Wohnzone 2» verfasste. «Wir haben die bisherige Beurteilungspraxis analysiert und präzisiert», erklärt Andreas Ritter, Leiter Planung und Bau in Niederrohrdorf. Hintergrund ist, dass die BNO seit 1996 keine Ausnützungsziffer mehr enthält und jeder Einzelfall geprüft werden muss. Laut Ritter wünschten sich Bauherren und Planer schon seit langem klarere Richtwerte. Die Gemeinde selbst will sich ebenfalls an den Richtlinien orientieren. Rechtlich bindend sind diese allerdings nicht.

«Jeder Zentimeter ausgenützt»
Vor allem die schiere Grösse des Gebäudes, das einen Grossteil der Grundstücksfläche ausmachte, wurde beim ersten Baugesuch angeprangert. «Wir haben das Gefühl, dass jeder Zentimeter ausgenützt wird», ärgerte sich Nachbarin Regina von Hoff, die wie mehrere andere Nachbarn Einsprache einlegte. Denn wo heute ein kleines Einfamilienhäuschen mit grossem Garten steht, würde ein über neun Meter hohes Gebäude entstehen, das bis auf 2,50 an ihr Grundstück heranrücken würde, die Tiefgarageneinfahrt sogar bis auf 50 Zentimeter. Dass der gesetzliche Mindestabstand unterschritten werden kann, hängt mit einer besonderen Regelung der kantonalen Bauverordnung zusammen. «Vorspringende Gebäudeteile» dürfen demnach um 1,50 Meter über die Fassade hinausragen, was der Bauherr im ursprünglichen Baugesuch mit vier «Kasten-Erkern» voll ausschöpfte. Diese reichten an allen vier Seiten vom Erdgeschoss bis einschliesslich zum 1. Obergeschoss hinauf.
«Nun ist es nur noch ein geschlossener Erker und zwei Balkone jeweils im ersten Obergeschoss», erläutert Andreas Ritter die neuen Pläne. Darüber hinaus sei dort kein Wohnraum geplant. Der Erker an der Nordfassade ist in den neuen Plänen ganz verschwunden. Im Osten und Westen finden sich im Obergeschoss die beiden 4,20 Meter breiten Balkone. Der noch bestehende, geschlossene Erker an der Ecke im Südosten ist neu als Wintergarten gekennzeichnet. Das Gesamtvolumen, inklusive Tiefgarage, verringert sich im angepassten Baugesuch von rund 5020 Kubikmeter auf neu 4564 Kubikmeter. Im Erdgeschoss, im Obergeschoss sowie im Attikageschoss wurde das Volumen insgesamt um knapp 310 Kubikmeter reduziert. Die Gebäudehöhe verringerte sich, das 15 Zentimeter geringere Bodenniveaau eingerechnet, zudem um rund einen halben Meter. «Die Grenzabstände sind gleich geblieben», erklärt Andreas Ritter jedoch auf Nachfrage.

Kernforderungen nicht erfüllt
Regina von Hoff und ihr Mann, die direkten Nachbarn im Osten der Liegenschaft, konnten nicht an den kürzlich stattgefundenen Einwendungsverhandlungen teilnehmen. Ihr Anwalt sei am angesetzten Datum krank gewesen, berichten sie dem «Reussbote». Vom abgeänderten Bauvorhaben zeigen sie sich enttäuscht. Zwar seien Punkte aus den Einwendungen in das geänderte Baugesuch eingeflossen, ihre «Pain Points», also ihre Kernforderungen, seien aber nicht berücksichtigt worden. Die Tiefgarage sei immer noch 50 Zentimeter von der Grundstücksgrenze entfernt und der verbliebene Erker an der Ecke sowie einer der Balkone blickten nach wie vor in ihre Richtung. «Sie können immer noch auf uns runterschauen, wir haben gar keine Privatsphäre», so von Hoff.
Der Spielplatz sowie der Technikraum der Wärmepumpenheizung seien nach wie vor auf ihrer Seite. Überhaupt sei das Gebäude immer noch zu gross dimensioniert und die Grünfläche um das Haus zu gering. Das entspreche nicht den Richtlinien der Gemeinde. «Für die Bauherren zählt nur die Fläche, die sie verkaufen können, die Nachbarn sind ihnen egal», beklagen von Hoff und ihr Mann. Ihre Einsprache besteht nach wie vor. So wie bisher die der anderen Einwender: «Die Einwendungen sind hängig und werden vom Gemeinderat behandelt», bestätigt Ritter, der weiter keine Stellung nimmt. Bis zum 30. August kann gegen das angepasste Baugesuch Einsprache eingelegt werden – jedoch nur noch gegen die vorgenommenen Projektänderungen.

Michael Lux