Die Informationsveranstaltung vom 20. August zur Einzonung Buech war sehr gut besucht – viele brachten sich mit Voten ein

Das Projekt ist nicht neu. Bereits vor zwölf Jahren war die Einzonung im Buech ein Thema. 2019 wurde das Projekt gestoppt – zu viele Neubauprojekte waren in Planung. Nun hat sich das Blatt gewendet. Die Bevölkerung ist stark gewachsen. Es braucht dringend neuen Wohnraum.

Der Kanton hat das Gebiet Buech bereits im Richtplan als Siedlungsgebiet verankert, im Agglomerationsprogramm gar als Handlungs- und Schlüsselgebiet ausgewiesen. Nun soll das Buech eingezont und hochstehender Wohnraum geschaffen werden. Tatsache ist, dass die Bevölkerung 2022 um 333 Personen gewachsen ist. Der Druck auf das Siedlungsgebiet in der Region ist auch in Fislisbach spürbar – die Gemeinde als Wohnort sehr gefragt.
Aus diesem Grund hat der Gemeinderat die Planung zur Einzonung Buech wieder aufgenommen. 2023 wurden dem Kanton die Planungsgrundlagen für die 1. Etappe Buech Nord zur Vorprüfung eingereicht. Bereits im Januar 2024 kam die Antwort vom Kanton. Er signalisierte hellgrünes Licht für das Projekt – kleine Anmerkungen wurden gemacht. «Die Einzonung Buech bietet der Gemeinde eine Chance, qualitativ hochstehenden Wohnraum zu schaffen, bei dem die Gemeinde starken Einfluss nehmen kann», sagt Gemeindeammann Peter Huber an der Infoveranstaltung.

Wohnraum für 130 Personen
«Die Baugebiete sind in Fislisbach bereits dicht bebaut, unbebaute Flächen sind fast nicht mehr vorhanden. die Einwohnerdichte in Fislisbach liegt deutlich über dem kantonalen Soll», führte Isabelle Gloor von der F. Meisser, Scheidegger + Partner AG aus. Sie stemmte an der Infoveranstaltung den Löwenanteil und sorgte anschaulich für die wichtigsten Informationen zum Projekt Buech, 1. Etappe Nord. Der Gemeinderat hat bereits die Einzonung in einem räumlichen Entwicklungsleitbild (REL) konkretisiert. Die Ziele sind: Es soll ein qualitiätsvolles, durchgrüntes Wohn- und Gewerbequartier entstehen. Gesamthaft soll im Buech Wohnraum für 360 Personen entstehen. Die Einzonung findet etappiert statt. Im Moment wird aber lediglich die 1. Etappe angegangen, die 2. wird zu einem späteren Zeitpunkt realisiert. Bei der 1. Etappe soll Wohnraum für 130 Personen entstehen.
Bei der Einzonung wird eine neue Zone für Wohn- und Gewerbegebiet geschaffen. Dafür braucht es für das 1,20 Hektar grosse Gebiet eine Teiländerung des Bauzonen- und Kulturplans sowie der Bau- und Nutzungsordnung (BNO).

Viele Voten, wenig Fragen
Wie die Überbauung aussieht, steht noch nicht fest. Angedacht sind Mietund Eigentumswohnungen im Minergie-A oder gleichwertigen Standard. Fest steht hingegen, dass die Gebäude eine maximale Fassadenhöhe, inklusive Attikageschosse, von 19 Metern aufweisen dürfen.
Das stiess einer anwesenden Besucherin an der Infoveranstaltung sauer auf. Sie sagte: «Das ist zu hoch. Die Überbauung wird fast so aussehen wie das Telli in Aarau.» Bewusst setzt die Gemeinde auf eine Zone mit Gewerbe. Das können Dienstleistungsbetriebe, wie Restaurant oder Kitas sein. Zehn Prozent der Überbauung muss durch Gewerbe genutzt werden. In der Fragerunde kam das Votum, dass an vielen Orten Gewerbeflächen leer stünden und gemischte Zonen Potenzial für Konflikte bergen.
Erschlossen soll das Gebiet Buech über die Oberrohrdorfstrasse mit zwei Zufahrten. Die Überbauung selbst wird aber verkehrsfrei sein. Auch hierzu kamen Voten. «Zwei Zufahrten sind zu viel», sagte eine Besucherin. «Ich kann nicht verstehen, dass der Kanton dazu ‹Ja› sagt.» Bei den bestehenden Überbauungen war es bis anhin nicht möglich eine Zufahrt zur Kantonsstrasse zu bekommen. Vorgesehen ist beim Projekt, dass das Gebiet Buech eine neue Bushaltestelle erhält. Hierzu gab es ebenfalls Wortmeldungen. Das Gebiet sei bereits durch zwei Haltestellen erschlossen, eine Dritte brauche es nicht. Moniert wurde auch die Planungsdichte. 100 Einwohner auf einen Hektar sind vorgesehen. Das sei zu viel, war das Votum.

Nächste Schritte
Ein Wettbewerb/Studienauftrag wird als Grundlage für einen Gestaltungsplan dienen. Bei einer Überbauung werden 25 Prozent des Mehrwerts der Grundstücke als Ausgleichszahlung an Gemeinde und Kanton flies - sen. Die Gemeinde wird die Mehrwertabgabe zweckgebunden gemäss BNO Abs. 6 für Infrastrukturaufgaben verwenden. «Wir können das für die geplante Schulraumerweiterung verwenden», führte der Gemeindeammann aus. «Beim Gemeinderat hat das Projekt eine sehr grosse Priorität.» September bis Oktober 2024 liegt das Mitwirkungsverfahren auf. Bis Februar 2025 erfolgt nochmals die kantonale Vorprüfung – die öffentliche Auflage von eingegangenen Einwendungen bis Juni 2025. Über die Einzonung und die Teilzonenplananpassung wird schlussendlich an der Gemeindeversammlung im November 2025 abgestimmt. «Mit der Überbauung wird eine Baulücke im Dorf geschlossen», so Huber. Der Baudruck durch das starke Bevölkerungswachstum könne so abgefedert werden. Das Projekt sei eine einmalige Chance für Fislisbach. Die 2. Etappe Buech soll mit der Gesamterneuerung der BNO in Angriff genommen werden. «Ich weiss nicht, weshalb jetzt die 1. Etappe erfolgen soll, man kann auch auf die Gesamterneuerung warten», sagte ein Besucher. «Die Wohnlage ist nicht attraktiv und wird kaum steuerkräftige Zuzüger anlocken», sagte eine andere Besucherin. «Es ist dort schattig und es wachsen nicht einmal Karotten.» Diskutiert wurde beim Apéro weiter.

Debora Gattlen